Immobilie als Kapitalanlage

Die Immobilie als Kapitalanlage mit Inflationsschutz? – Chancen und Risiken

Im internationalen Vergleich steht Deutschland nach wie vor wirtschaftlich gut da.  Gleichzeitig hat sich der Arbeitsmarkt entspannt. Nach dem aktuellen Monatsbericht der Bundesagentur für Arbeit sank die Zahl der Arbeitslosen auf nur noch 2,73 Millionen.

Trotz guter Bestandswerte und Prognosen sind Märkte, Anleger und Verbraucher verunsichert. Neben den weltwirtschaftlichen Entwicklungen, hier vor allem die Haushaltsprobleme der USA, sind hierfür vor allem die Turbulenzen und Unwägbarkeiten der Euro-Krise verantwortlich.

Verunsicherte Verbraucher sorgen sich um ihr Vermögen

Vor dem Hintergrund der allgemeinen Verunsicherung fragen sich die Verbraucher, wie sie ihr Geld anlegen sollen und welche Anlageformen eine belastbare Sicherheit gegen Defizite oder sogar einen Totalverlust bieten. Auch ohne übertriebene Renditewünsche soll eine Geldanlage zumindest einen wirksamen Inflationsschutz sichern. Diese liegt zwar gemäß offizieller Statistiken nur bei 2,0 bis 2,5 Prozent. Die empfundene Inflationsrate, wie man sie beim täglichen Einkauf oder in Bezug auf steigende Kosten erlebt, ist allerdings weitaus höher (sog. gefühlte Inflation).

Allgemein gilt eine Investition in Wohnimmobilien als inflationssicher. Diesen Eindruck erhält man zumindest dann, wenn man Baufinanzierer, Bausparkassen oder Bauträger befragt, deren Empfehlungen aber naturgemäß von einem hohen Eigeninteresse geprägt sind. In der Tat bietet ein Immobilieninvestment für den Anleger viele Vorteile. Dies soll allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch diese Anlageform individuelle Risiken aufweist, die bei der Entscheidung für eine sichere Anlageform berücksichtigt werden müssen.

Vorteile und Chancen der Investition in Immobilien

Im Gegensatz zu reinen Geldmarktanlagen handelt es sich bei Wohnimmobilien um reale Sachwerte. Damit ist der Inflationsschutz bei dieser Anlageform inbegriffen, da sich der Wert der Immobilie und die Einnahmemöglichkeiten bei der Vermietung nach den allgemeinen Marktdaten richten. Selbst in krisenhaften Zeiten gehört Wohnraum zu den unverzichtbaren Ressourcen. Gut ausgewählte Objekte behalten ihren Wert auch dann, wenn die Wirtschaft schwächelt.

Entscheidet man sich als Anleger für eine Wohnimmobilie in einer vorteilhaften Lage, hierzu zählen vor allem die Regionen rund um prosperierende Wirtschaftsräume, dann profitiert man von einer hohen Wertbeständigkeit. Neben der Lage müssen hierzu allerdings auch der Bauzustand, die Ausstattung und das Energiekonzept hohe Anforderungen erfüllen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, dann kann man von einer guten Wertstabilität ausgehen. Hinzu kommt, dass Deutschland nach wie vor ein niedriges Preisniveau für Immobilien aufweist. Dies gilt vor allem im Vergleich zu anderen europäischen und internationalen Standorten und in Bezug auf stark nachgefragte Regionen.

Ein wesentlicher Vorteil der Investition in eine Wohnimmobilie liegt in der Möglichkeit der privaten Eigennutzung. Hierbei bleibt es dem Anleger überlassen, ob er die Immobilie von Beginn an selber nutzen will oder sie als Refugium für die Zeit des Ruhestands vorsieht. Wer selber in einer bereits vollständig abbezahlten Immobilie lebt, der spart dauerhaft einen wesentlichen Teil seiner Lebenshaltungskosten und hat nicht unter steigenden Mieten zu leiden. Gerade für die Zeit nach dem aktiven Berufsleben und im Hinblick auf den eigenen Lebensstandard im Alter ist eine selbstgenutzte Immobilie von unschätzbarem Vorteil.

Wer sein Geld ohnehin im Rahmen unterschiedlicher Anlageformen einsetzt, der weiß den diversifizierenden Charakter einer realen Sachwertanlage im Vermögensportfolio zu schätzen. Die Investition in eine Wohnimmobilie ergänzt bestehende Geldanlagen auf sinnvolle Weise und vermittelt Stabilität und Sicherheit. Hinzu kommt ein psychologischer Aspekt, der durch aktuelle Statistiken belegt wird: Wer sich durch die Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung über einen langen Zeitraum größeren Sparanstrengungen aussetzt, der kommt im Durchschnitt besser mit seinem Geld zurecht. Im Ergebnis sind Verbraucher mit Immobilien-Eigentum im Alter meist vermögender als Haushalte ohne eigene Immobilien.

Nachteile und Risiken der Investition in Immobilien

Der Ausgewogenheit und Vollständigkeit halber soll es bei dieser Betrachtung nicht bei einer Aufzählung der Vorteile einer Investition in Wohnimmobilien bleiben. Auch die vorhandenen Nachteile und Risiken müssen genau analysiert und bedacht werden, bevor man sich für diese Form der Kapitalanlage entscheidet.

Zunächst muss man sich klar machen, dass sowohl der Erwerb als auch der Verkauf einer Immobilie mit hohen Transaktionskosten verbunden ist. Die Ausgaben für den Makler, den Notar, die Registereintragung und die Grunderwerbssteuer summieren sich auf bis zu 10 Prozent und erfordern einen ausreichend großen Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, um Verluste zu vermeiden.

Handelt es sich um eine Immobilie, die zur Vermietung angeschafft wurde, dann besteht grundsätzlich das Risiko von Mietausfällen, Leerständen oder auch Vandalismus durch den Mieter. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind auf einen starken Mieterschutz ausgelegt und können sich für den Eigentümer nachteilig auswirken. Dies gilt vor allem in Bezug auf den Kündigungsschutz oder die beschränkten Möglichkeiten zur Umlage von Renovierungs- und Modernisierungskosten. Hinzu kommt, dass sich verschiedene laufende Kosten nicht auf den Mieter umlegen lassen. Hierzu zählen beispielsweise die Gebühren für die Rechts- und Steuerberatung aber auch der finanzielle Aufwand von Instandhaltungsrücklagen.

Weitere Risiken sind unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit der ausgewählten Wohnimmobilie verbunden. Allem voran entscheidet hier die Lage darüber, ob sich die Vorstellungen und Wünsche, die mit der Anschaffung der Immobilie verbunden waren, verwirklichen. Während eine stark nachgefragte, attraktive Lage einen Garant für Wertbeständigkeit und gute Vermietbarkeit bietet, wirkt sich eine schlechte Wohnlage gegenteilig aus und kann unter Umständen sogar mit einem Totalverlust einhergehen. Auch versteckte Baumängel, eine unzureichende Ausstattung oder ein veraltetes Energiekonzept mindern den Wert der Immobilie und machen Nachfolgeinvestitionen erforderliche.

In Bezug auf eine schnelle Verkaufbarkeit ist die Investition in eine Immobilie anderen Anlageformen unterlegen. Um einen geeigneten Käufer zu finden, der eine Wohnimmobilie zu einem annehmbaren Preis erwirbt, muss ein Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten eingeplant werden. Diese Zeitspanne ist deutlich zu lang, um unerwartete Notsituationen kurzfristig zu lösen. Auch steuerlich stehen sich Immobilienbesitzer seit 2006 schlechter als zuvor. Die degressive Abschreibung wurde seitdem durch die lineare Abschreibung ersetzt. Pro Jahr können dadurch lediglich zwei Prozent des Gebäudewertes steuerlich geltend gemacht werden.

Zu bedenken ist abschließend der vergleichsweise große Verwaltungsaufwand, der mit dem Besitz von vermieteten Immobilien verbunden ist. Hierzu zählen die verpflichtenden Nebenkostenabrechnungen ebenso wie die Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen bei Mehrparteien-Häusern, die Planung, Beauftragung und Kontrolle der laufenden Instandhaltungsarbeiten oder die Verpflichtungen gegenüber Finanzämtern und Behörden.

Wohnimmobilien als Kapitalanlage: auf die richtige Auswahl kommt an!

Auf die Auswahl kommt es an!Im direkten Vergleich der Chancen und Risiken einer Investition in Immobilien fällt auf, das viele mögliche Nachteile eng mit der Lage, dem Bauzustand und dem Vermietungsstatus einer Wohnimmobilie zusammenhängen. Hierbei handelt es sich um Faktoren, auf die der Eigentümer einen großen Einfluss hat und die von daher lösbar sind, wenn die Immobilie mit Sorgfalt und Sachverstand ausgewählt wird.

Hauptsächlich sollte dabei die Lage eines in Frage kommenden Objektes genau analysiert werden. Hiervon hängt nicht nur die Wertentwicklung sondern auch die Vermietbarkeit ab. Bewährt haben sich Standorte, in unmittelbarer Nähe zu wirtschaftlich prosperierenden Regionen. Hier sorgt eine stabile Wirtschaft für einen regen Arbeitsmarkt und somit für viele potenzielle Mieter und eine hohe Nachfrage. Das Studium von Standortanalysen sollte von daher ein fester Bestandteil im Auswahl- und Entscheidungsprozess für eine Wohnimmobilie sein.

Darüber hinaus sind der Bauzustand, die Ausstattung und das Energiekonzept einer Immobilie genau zu prüfen. Gerade in Bezug auf versteckte Baumängel, Sanierungsstau oder anstehende Modernisierungsarbeiten sollte man hier einen versierten Fachmann zu Rate ziehen. Dessen Beauftragung ist zwar mit Kosten verbunden, kann langfristig betrachtet aber hohe finanzielle Verluste abwenden.

Weiterhin entscheidet die Auswahl geeigneter Mieter maßgeblich darüber, ob sich eine Wohnimmobilie zu einem wunschgemäßen Renditeobjekt oder zu einem wirtschaftlichen Desaster entwickelt. Bleibt der Mieter seine Mietzahlungen schuldig, dann braucht es viel Zeit und Geld, um ihn aus der betroffenen Immobilie zu klagen. Auch vor Vandalismus sind Eigentümer gesetzlich nur unzureichend geschützt. Traut man sich selber die Auswahl eines passenden Mieters nicht zu, so sollte man sich an einen erfahrenen Makler wenden und sich bei der Entscheidung beraten lassen. Einfacher wird die Situation natürlich dann, wenn man die Immobilie nicht vermietet sondern selber bewohnt.

Grundsätzlich sollte man sich als Anleger darüber im Klaren sein, dass die Investition in eine Immobilie nur dann sinnvoll ist, wenn man nicht dazu gezwungen ist, sie kurzfristig wieder zu veräußern. Durch den vergleichsweise langen Zeitraum für einen angemessenen Verkauf und die hohen Transaktionskosten sind Verluste ansonsten unvermeidbar.

Wer sich als Anleger dieser Einschränkungen bewusst ist und die Auswahl der geeigneten Wohnimmobilie mit Sachverstand und Sorgfalt vornimmt, der entdeckt in der Immobilieninvestition tatsächlich eine wertbeständige, inflationssichere und attraktive Geldanlage mit vielfältigen und langfristigen Vorteilen.

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